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Provenienza da donazione: l’acquirente ignaro può rifiutare il definitivo?

Provenienza da donazione: l’acquirente ignaro può rifiutare il definitivo?

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Il venditore ha taciuto la provenienza da donazione? L’acquirente può rifiutarsi di comprare l’immobile, anche se è già stato stipulato il compromesso.

L’acquisto di una nuova casa è sempre un’operazione delicata, tanto più se l’oggetto della compravendita è un immobile che proviene da una donazione.

Già in occasione della stipula del preliminare di acquisto (il compromesso) è importante che chi compra sappia se il bene è stato acquisito dal venditore mediante donazione, o se c’è una donazione nella catena dei trasferimenti precedenti, perché a seconda dei casi la parte acquirente può scegliere di adottare differenti rimedi giuridici per difendersi da un’eventuale azione rivendicativa da parte di terzi.

Riguardo a questo tema si è espressa la Cassazione con la sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019, in cui ha stabilito che, in caso di compravendita di immobile donato, se il venditore non ha reso nota a chi intende acquistare la casa la provenienza dell’immobile stesso e si procede quindi alla stipula del preliminare senza che l’acquirente sia messo a conoscenza della donazione, il promissario acquirente può non stipulare il contratto definitivo.

Infatti la provenienza da donazione, pur non essendo una condizione rischiosa di per sé, rappresenta una circostanza importante per la stabilità dell’acquisto, dal momento che la donazione stipulata in passato potrebbe pregiudicare i diritti dell’attuale compratore.

Perciò non può essere taciuta dal promittente venditore: qualora il promissario acquirente non ne sia messo a conoscenza, può decidere di non stipulare il contratto definitivo e liberarsi da ogni obbligo d’acquisto sottoscritto nel preliminare.

Quando è un rischio acquistare un immobile da donazione?

Scegliendo un immobile che proviene da donazione, l’acquirente corre il rischio (spesso solo potenziale) che anche a distanza di anni qualcuno possa contestare l’atto di donazione e chiedere la restituzione del bene o il suo valore.

Infatti la donazione può essere oggetto di un’impugnazione da parte degli eredi legittimi.

Cosa significa? Alla morte di una persona, la legge italiana tutela gli eredi legittimari (i figli legittimi e naturali, il coniuge e gli ascendenti legittimi) garantendo loro una parte dell’eredità indipendentemente da quanto stabilito nel testamento.

Nel calcolo della quota spettante a ognuno degli eredi, la legge considera anche tutte le donazioni fatte in vita dal defunto, quindi per chi ha ottenuto una casa in donazione, potrebbe esserci il rischio di aver leso i diritti degli eredi con conseguente possibile revoca o riduzione della stessa donazione.

Secondo quanto dispone l’art. 563 c.c. , se i donatari contro i quali è stata accolta la domanda di riduzione hanno alienato a terzi gli immobili loro donati, gli eredi legittimari potrebbero ottenere il rimborso della propria quota o (nel caso più grave) la restituzione dello stesso immobile dai successivi acquirenti.

Le uniche situazioni in cui l’acquirente può comprare tranquillamente anche se c’è una donazione nella catena dei trasferimenti sono i casi in cui:

  1. il donatore dell’immobile è deceduto da più di 10 anni senza che ci siano state opposizioni alla donazione da parte dei legittimari;
  2. sono trascorsi più di 20 anni dalla donazione e in questo arco di tempo non ci sono state opposizioni da parte dei legittimari.

In tutte le altre circostanze, per la sicurezza della compravendita sarà necessario adottare differenti rimedi per difendersi da un’azione rivendicativa da parte di terzi ed evitare potenziali rischi. → Per approfondire questo aspetto ti consigliamo di leggere anche il nostro articolo “Come vendere un immobile ricevuto in donazione?”.

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